快捷搜索:  as  test  瑞幸  创意文化园  2325  护理站  老年公寓  意外伤害险

嘉兴教育网_两个经典案例:房地产基金如何开展类REITs业务?

市场存量大了,也就便利我们总结规律、指导实践。

实践很重要。

最近这段时间,和不少做房地产基金的伴侣聊天,发现虽然大家都非常存眷不动产证券化市场,但或是只知框架、不明内里;或是志向主义、盲目乐观;或是批判否定、评价负面。

其实,从一个从业者的角度看来,不动产证券化市场仍处于起步阶段,的确存在不少问题,制度建设、市场哺育、投资者群体等等方面,和成熟市场比拟,都有较大差别。

寄希望于这个市场,帮你打点所有问题,只能带来颓废。

但是必须认识到,先发优势,往往也是这个时候奠定的。

即使是在起步阶段,也已经有不少人通过这个市场,实现了本人的目标。

本日,我们就来研究两个经典案例,一起来看看,他们是怎么做到的,以及,我们能从中学到什么?

开始正式的阐发之前,先要阐明一下,以下所有的阐发,都是基于项目的信息表露质料、暗地的推介质料,数据来源为解决人网站、交易所网站,

广告传媒

广告传媒由最专业权威的媒体人搜集社会热点资讯,推送内容精准可靠,针对用户个性化需求,整合各界热点专题,以新媒体传播的方式挖掘最新最热门资讯,为您提供您感兴趣的新闻与生活内容, 涵盖了时政、财经、社会、教育、情感等全方位多角度的新闻报道分析,同时开拓您的眼界和思路,让您足不出户就能一揽天下。

,以及发行承销团队。

布局同学只会客观阐发,不会胡乱解读。

进一步的,我们接下来的讨论,将次要围绕着一个问题:投资者承认什么样类型的类REITs产品呢?

相较于个人投资者,机构投资者更加理性,并且对于房地产行业非常熟悉——谁都不会是傻子,让他人拿出真金白银来承认你,总要给他们充足的理由。

而转换成房地产基金的角度便是:房地产基金要想开展类REITs业务,须要满足哪些条件?

带着这些问题,我们就先来看看,国内首单PERE+REITs——大融城REITs。

项目牵头方光大安石,是国内领先的房地产基金解决公司,乐成打造了自主商管品牌“大融城”,标的物业,便是位于重庆的观音桥大融城项目。

交易布局对照传统,属于典型的专项谋划+私募基金+项目公司+标的物业的模式,见下图:

两个经典案例:房地产基金如何开展类REITs业务?

最终的发行成效非常好,此中优先A档3.8%,优先B档4.3%,刷新了当时同类型产品最低利率记录。

那么,我们就要问一个最重要的问题:投资者为什么这么承认这单类REITs呢?

我们已经知道,现阶段,类REITs还属于固定收益证券的范畴,机构投资者并重的还是安详性。

因此,沿着这个思路,布局同学阐发了一下这单项目的增信法子,次要有以下几点:

资产从事惩罚惩罚收入现金流

逾额覆盖

 

累计跌幅36%的压力境况下的资产从事惩罚惩罚收入

对优先A档本金的覆盖倍数>1.23

对优先档本金的覆盖倍数>1.00

 

物业持有人净现金流

逾额覆盖

 

压力境况下,物业持有人FFO

对优先A档预期收益的覆盖倍数>1.37

对优先档预期收益的覆盖倍数>1.08

 

物业抵押

 

观音桥大融城评估值25.02亿,根据12.87万㎡的建面,单价为1.94万/㎡

优先级A片 13亿,LTV=52%

优先级16亿,LTV=64%

 

光大控股差额支付

 

光大控股提供差额支付理睬

 

证券布局化分层

 

优先A:优先B:次级=13:3:9,次级占比36%

 

标黄的部门,可以说是这个项目的关键,合理的估值+合理的抵押率+光大控股的差额支付理睬,使得优先级资产支持证券,呈现出光大控股发行的、有商业物业抵押保证的、私募公司债券的信用特征,自然也就博得了投资者的青睐。

国内类似于光大安石这种,有较强的股东背景,且股东愿意提供增信的房地产基金,还有不少,并且不少机构都在测验考试着推进类REITs项目。

比方,近期正在推介期的一单产品——景瑞控股-锴瑞投资京沪办公物业资产支持专项谋划,主导的锴瑞投资,是景瑞控股旗下专注于持有型办公物业的投资、开发、改造、运营的基金平台。标的物业是景瑞张江中心项目和景瑞中关村项目,并由景瑞地产作为增信机构,我们期待他们的默示。

发表评论
sunbet声明:该文看法仅代表作者自己,与本平台无关。请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
用户名: 验证码:点击我更换图片

您可能还会对下面的文章感兴趣: